...
Реферат на тему: “Формування ринку землі. Оцінка та ефективність її вико-ристання” PDF Печать E-mail


Зміст
1.    Вступ    3
2.    Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин    4
3.    Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка    9
4.    Висновок    15
5.    Список використаної літератури    16

Вступ
Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, об’єкт права власності вона є базисом ста-лого розвитку, умовою соціального прогресу  та добробуту людини. Полі-тичні й економічні зміни, які почалися в країнах Центральної та Східної Єв-ропи на початку 90-х років XX століття, охопили і сферу землекористування. Протягом реформування змінено колишній земельний устрій, закладено нові принципи розвитку земельних відносин. Історія не знає прикладів, коли про-тягом одного десятиліття земельна власність була повністю змінена в такий спосіб. В Україні  близько 6,7 млн. громадян отримали земельні сертифікати, що засвідчують право власності на землю, з них близько 1,3 млн. селян вже отримали державні акти на право приватної власності на землю. Одночасно 11 млн. громадян здійснили приватизацію земельних ділянок: для будівницт-ва і обслуговування житлових будинків, господарських приміщень, садівниц-тва, дачного і гаражного будівництва та інше.
Разом з тим, земельна реформа в Україні, яка триває останні десять ро-ків, не вирішила покладених на неї завдань. Здійснення масштабних земель-них перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гос-трих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не  забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогоспо-дарських земель. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а пе-рехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв'язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити під-вищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов’язані з деградацією на-вколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.
У відносинах "людина-земля" сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв'язання по-трібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного викорис-тання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов'язаного вирішення коротко- і довго-строкових завдань тощо.
Економічний зміст ринку землі та сутність земельних від-носин.
Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фак-тора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін "зем-ля" вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не влад-на, будь то сама земля, водні  ресурси чи корисні копалини.
У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим бази-сом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, за-собом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов’язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей “землі” є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора мо-жна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Люди-на може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний. За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі [1].
На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як “агрокапітал”. При цьому землю слід розуміти як засіб виро-бництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як то-вар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва – форму агрокапіталу.
Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять “ринок землі”, на якому земля пропонується як матері-альний актив, і “ринок землекористування”, на якому продається право кори-стування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).
Подальше становлення  ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на зе-млю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулю-ванням земельних відносин  [2].
Складність проблеми трансформації відносин власності на землю в Україні пов’язана зі специфікою юридичної й економічної реалізації права приватної земельної власності, а також  зі специфікою земельної реформи, яка супроводжується поділом великих господарств на дрібнотоварні.
На сучасному  етапі розвитку економіки земельні відносини слід роз-глядати як сукупність суспільних відносин стосовно володіння, користування і розпорядження землею як засобом виробництва і предметом праці, опосе-редкованих формами власності, організаційно-правовими формами господа-рювання, орендою землі, її купівлею-продажем тощо. При цьому основою земельних відносин, їх найголовнішим стрижнем визнається право власності на землю, а саме: визначення фізичних меж кожної земельної ділянки, одер-жання державних актів на право власності, недопущення порушень меж зем-леволодіння і землекористування, створення максимально сприятливих умов для успадкування землі, передачі її в оренду, заставу, продажу через земельні аукціони та інші операції, що виникають у процесі розвитку ринкових відно-син.
Своєрідність розвитку земельних відносин, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням землею, полягає у відсутності єдиної кон-цепції землекористування та механізму її реалізації. Донедавна земельний фонд України знаходився виключно в державній власності, що обумовлюва-ло директивний характер його використання. Перехід до приватної власності на землю і розвиток ринкової економіки кардинально змінили як земельні відносини, так і характер використання землі. Однак перетворення, що відбу-валися в останні десять років, хоча і змінили суттєво  правовий статус землі та організаційно-територіальні форми господарських підприємств, в остаточ-ному підсумку не сприяли поліпшенню соціальних умов і розв'язанню еколо-гічних проблем землекористування, натомість зокрема порушилась існуюча регіональна організація виробництва, зросла екологічна небезпека  деградації продуктивних земель  [1].
Соціально-економічні перетворення в Україні потребують ґрунтовних економічних досліджень, розробки системної методології для оптимального поєднання внутрішньої і зовнішньої політики у сфері реформування земель-них відносин та розвитку ринкової економіки. На наш погляд, методологія земельної реформи повинна базуватися на об'єктивних законах природи і су-спільства та відповідних економічних механізмах, здатних реалізувати її в господарській практиці для забезпечення охорони і найбільш раціонального використання земельних ресурсів, підвищення родючості землі, ефективної реалізації права власності кожного громадянина на землю, розвиток різних форм господарювання.
З цих позицій шукати шляхи розв'язання проблем земельної кризи не-обхідно не тільки в удосконаленні земельних відносин, зосереджуючись  пе-реважно на відносинах власності, тобто роздержавленні й приватизації зе-мель, а і у визначенні комплексу інших заходів,  насамперед, екологічних, демографічних, соціально-економічних тощо. Земельна реформа не може розвиватися ізольовано від економічної, вона повинна включати не тільки реформування власності, а й всю сукупність елементів державно-управлінської системи та суспільно-політичного ладу. Лише комплексний підхід до здійснення економічної й земельної реформи забезпечить позитивні результати. Спрощений методологічний підхід може орієнтувати на догма-тизм, позбавити політику й ідеологію конструктивності у ставленні до об'єк-тивних законів природи і суспільства, що діють як в суспільстві загалом, так і землекористуванні.
У процесі дослідження з позицій комплексного підходу визначена не-обхідність гармонійного розвитку земельних відносин в системі продуктив-них сил. Першою особливістю такого розвитку є екологічна складова землі з її властивостями, які мають первинну цінність, що не може бути оцінена, оскільки будь-яке життя не існуватиме без них. Здорове навколишнє середо-вище забезпечує екологічні послуги (чиста вода, ґрунт), від яких залежить усе живе і які підтримують життєдіяльність на планеті. 
Другою особливістю є соціально-економічна складова землеволодіння і землекористування, яка відображає єдність соціально-економічного розвитку та взаємовідносин людини з природою, що тісно пов'язана з господарюван-ням на землі. Це вимагає особливого підходу до організації її використання, зумовлює необхідність раціонального розподілу землі між галузями народно-го господарства, різними землевласниками і землекористувачами. Звідси ви-никає потреба у землевпорядкуванні території і землеустрою, вимірюванні площ та визначенні меж для господарського використання земельних угідь. Серед найбільш характерних властивостей землі є її обмеженість у просторі, постійність розміщення земельного фонду, що обумовлює необхідність тери-торіальної організації виробництва і оптимізації розвитку продуктивних сил. При цьому не можна залишати поза увагою і велику неоднорідність земель-них угідь як за структурою, так і  мозаїчністю ґрунтового покриву.
Земельні ресурси є безпосередньою економічною основою виробничих секторів:  промисловості, сільського господарства, лісництва, рекреації і ту-ризму та ін. Разом це складає  індустріальне, економічне, регіональне й інше землекористування. Отже, земельні відносини необхідно розглядати з пози-цій багатопланового характеру залежно від тих функцій, які вони можуть ви-конувати в господарстві держави.
У демократичному суспільстві при формуванні земельних відносин го-ловне завдання полягає у створенні таких політичних, економічних, соціаль-них та екологічних умов, які б забезпечували найбільш раціональне, високо-ефективне використання і відтворення земельних ресурсів.
Узагальнення основних теоретичних та методологічних основ землеус-трою дозволяє розробити модель сучасного землевпорядкування за його ви-дами і формами (таблиця 1).
Таблиця 1. Модель сучасного землевпорядкування за його видами та формами

Вид землевпоря-дкування    Форма землевпорядкування
Територіальне планування органі-зації використання і охорони земель    1.    Стратегія використання і охорони земельних ресурсів на загальнодержавному рівні.
2.    Встановлення меж адміністративно-територіальних утворень на місцевості (в натурі).
3.    Створення нових землеволодінь і землекори-стувань  шляхом  передачі  земель  у власність та надання у користування.

Землевпорядку-вання території в межах населеного пункту    1.    Впорядкування  території  за  формами влас-ності на землю.
2.    Впорядкування території за функціональним призначенням   для   використання   в   межах мікрорайо-ну  (кварталу)  і  в  межах населеного пункту загалом.
3.    Встановлення та закріплення  меж  прибуди-нкових територій:

-    передача прибудинковнх територій у спільне користування членам об'єднань власників багатоквартир-них будинків;
-    надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження будь-яких об'єктів.
4.    Здійснення робіт по обґрунтуванню розмірів території населеного пункту, освоєнню земель, поліп-шенню їх якості,  рекультивації, консервації та інженер-ному захисту.
5.    Розробка і дотримання режиму використання земель в охоронних захисних зонах, відшкодування збит-ків   власникам землі та землекористувачам внаслідок встановлення цих зон.
Землевпорядку-вання
Території сільсь-когосподарських підприємств і грома-дян    1.    Впорядкування території сільськогосподар-ських підприємств.
2.    Впорядкування території фермерських гос-подарств.
3.    Впорядкування  території  особистих селян-ських господарств

Так, пропонується виділити три напрями землевпорядкування: терито-ріальне планування організації використання і охорони земель; землевпоряд-кування території населених пунктів та сільськогосподарських підприємств і громадян.
Територіальне планування передбачає розробку узагальнюючих планів розвитку території та узгодження в цьому контексті основних заходів  (у ме-жах населених пунктів, промислових зон тощо). При цьому важливим є за-безпечення рівних умов розвитку регіонів, досягнення територіальної і стру-ктурної рівноваги в секторальному та територіальному розрізах.
Завданням землевпорядкування території населених пунктів є обґрун-тування, розробка і подальша реалізація на землях населеного пункту необ-хідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєн-ня, поліпшення якості землі, її раціонального використання, охорони й захис-ту від руйнівних процесів.
Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка.
Земля як фактор виробництва — це не тільки та частина земної по¬верхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси — ліси, корисні копа¬лини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.
Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз — вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих проце¬сах неодноразово - моря, земельні угіддя).
Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг пото-ку — послуг природних ресурсів — визначається людським вибором. Ціною по-слуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R — орендна плата за ко-ристування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу ви-значається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років склада-тиме:

Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її PL ви-значатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений — і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.
Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається аб¬солютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною ліні-єю (рис. 1). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок інди-відуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть зміню-вати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на ЇЇ су-купний обсяг.
Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Напри-клад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмаро-чос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтен¬сивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як спо¬лучається земля з іншим фактором виробництва — капіталом.
Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він ви-значається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільсько-господарський попит і несільськогосподарський (попит на землю для жит-лового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність зем-лі сільськогос¬подарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, відда-леність від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспор¬тування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношен¬ню до попиту на продовольство,
котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визнача¬ють попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарсь¬кий попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення — цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового буді-вництва чи промислового використання.
Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів ви¬користання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.
Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизон¬тальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.
Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встанов¬люється орендна плата за землю.
На рис.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зо-ні: D — сільськогосподарський попит, D’ — несільськогосподарський по¬пит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею QE була б встановлена орендна плата PE. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі PA. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівно-важна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою РА.
У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсо¬лютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.
Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизон¬тальною лінією — рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлю¬ється на рівні РА, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чи-сельно дорівнюватиме площі прямокутника OРААQE.
Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з’ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку зе-млі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних  трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідуван-ня, міна тощо.
На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумов-лені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові – місцезна-ходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові – попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові – законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об’єкт приватної власності; кількісні – фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні – корисні властивості земельної ділянки, які пов’язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні – доціль-ність використання та очікувана окупність капіталу.
Проведений аналіз світового  досвіду засвідчив, що становлення земе-льнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох  сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьо-годнішній день використовують понад 40 країн.
Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нор-мативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринко-вої, позикової  та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв’язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосу-вання приведено у таблиці 2.
Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що зе-мельна ділянка розглядається невід’ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельноо-ціночної діяльності.
Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному  підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення. [5].

Таблиця 2 Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінки   
База оцінки   
Сфера застосування
Грошова оцін-ка (загальна)
Капіталізований рентний доход із земельної ділянки
Основа для визначення земель-ного податку та орендної плати за землю
Забезпечення економічного ре-гулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нор-мативна) оцін-ка     Вартість, що оподаткову-ється - капіталізований рентний доход із земель-ної ділянки     Основа для визначення земель-ного податку та орендної плати за землю
Грошова  (рин-кова)
Оцінка     Оціночна вартість – сума грошей, за яку здійсню-ється зміна власника, умов власності, умов викорис-тання власності     Забезпечення економічного ре-гулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Висновки
Мораторій на продаж землі в Україні обумовлений лише політичними чинниками. В країні наявні важливі передумови ринку землі, зокрема, сфор-мовані основи земельного законодавства, критична маса власників землі сільськогосподарського призначення, частина з яких є потенційними продав-цями земельних ділянок, та відповідний попит на землю, який має сприяти капіталізації сільського господарства. Запровадження ринку землі в Україні залежить лише від політичної волі влади.
Ринок землі є невід’ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля — найважливіший ресурс для сільськогосподарського вироб-ництва. Земля не є класичним товаром і тому, ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. Однією з таких особливостей ринку землі в роз-винутих країнах є те, що при правильній експлуатації земля не тільки не втрачає свою вартість, але й збільшує її, що стримує власників земельних ді-лянок від їх продажу. Тобто підсилюється обмеженість пропозиції земельних ресурсів. Світова практика свідчить, що в умовах ринку землевласники вель-ми неохоче продають свої земельні ділянки, віддаючи перевагу здачі землі в оренду. Вони зацікавлені в отриманні стабільного прибутку, саме тому в кож-ний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду.
Запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення ви-магає докладного нормативного регулювання та наявності ефективної, спра-ведливої та дійової правової системи: суд, прокуратура, виконавча служба тощо. Важливим напрямком захисту прав власності (в тому числі на землю) є забезпечення справедливості судових рішень. У цьому плані необхідно ство-рити ефективну систему захисту прав власності.

Список використаної літератури.
1.    Калина А.В., Осокіна В.В. Економічна теорія і практика господарювання: Навч. посібник. – 2-ге видання. – К.: МАУП, 1998. – 308 с.
2.    Кємпбелл Р. Макконнел, Стенли Л. Брю Экономикс: принципы, проблема и политика. – 1993 г.
3.    Лавейкін М.І. Земельній реформі на Львівщині - десять років //  Соціаль-но-економічні дослідження в перехідний період: Щорічник  наук. пр.- Львів: Інститут регіональних досліджень. – 2001.- Вип. XXV.-С. 61-71.
4.    Лактионова Г.П. Земля как фактор производства в рыночной экономике // Вісник ХДАУ.-2000.-№2.-С.33-36.
5.    Пиндайк Р. С. Микроэкономика. –  М.: Дело., – 2000 г.

 

Яндекс.Метрика >